北京海淀"地王"89.01亿成交：土地市场回温，分化加剧！
元描述： 北京海淀区永丰地块以89.01亿元成交，创下新“地王”纪录，楼面价54643元/m²，溢价率3.5%。本文分析了土地市场回温、分化加剧的趋势，并探讨了未来房企拿地策略。
引言： 土地市场犹如一块巨大的磁石，吸引着无数目光。近期，国内多个城市土地市场出现回温迹象，其中，北京海淀区永丰地块的成功出让更是引爆市场热议。该地块以89.01亿元成交，刷新了区域“地王”纪录，楼面价高达54643元/m²，溢价率3.5%，再次点燃了市场对土地市场的关注。这背后究竟蕴藏着哪些信息？未来土地市场将走向何方？本文将深入分析这一现象，并探讨其对房企拿地策略的影响。
北京海淀“地王”的诞生：
7月25日，北京海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块二类城镇住宅用地、零售商业用地成功出让。该地块由三宗小地块组成，总用地面积约8.56万m²，规划建筑总面积约16.3万m²，总起价86亿元，竞价阶梯4300万元/m²，采用“限地价+摇号”方式出让。
地块亮点：
- 优质地段： 地块位于海淀区永丰产业基地，紧邻地铁16号线，交通便利，周边配套设施齐全。
- 高容积率： 该地块容积率较高，可开发的楼面面积较大，具有较高的开发利润空间。
- 销售指导价： 销售指导价根据成交溢价率来算：如溢价率小于15％，销售指导价则为9万元/m²；如溢价率大于15%小于20%，销售指导价则为9.3万元/m²，上下浮动8％。
竞拍激烈：
此次共有中海、海开、保利和建工联合体3家竞买人参与竞拍，经过3轮线上报价、5轮现场报价，最终由保利和建工联合体以总价89.01亿元竞得，成交楼面价54643元/m²，溢价率3.5%。
“地王”的由来：
该地块此前于2016年12月1日由北京万科59亿元拿下，万科曾有意将该地块打造为翡翠书院，并尝试“租售并举”模式，但由于全自持导致收益低且资金回笼速度较慢，最终不得不折价退地。
时隔八年，该地块再度上市，出让条件有所改变：不再需要企业自持，而是地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人，同时挂牌价格和地块合理上限价格也大幅增长，几乎达到翻倍水平。
土地市场回温：
近年来，受疫情影响，房地产市场经历了调整，土地市场也相对低迷。但近期，多个城市土地市场出现回温迹象，如杭州、上海、广州、青岛、南京等地先后出现高溢价成交的土地。
土地市场分化加剧：
尽管土地市场出现回温，但分化加剧的趋势也十分明显。核心区地块依然是房企争抢的焦点，而非核心区地块则相对冷清。
房企拿地策略调整：
面对土地市场回温与分化加剧的现状，房企需要根据自身情况制定合理的拿地策略。
核心区地块： 对于核心区地块，房企仍保持较高参拍意愿，这些地块往往具备质量高、周边配套较为完善、所处区域房地产市场短期库存相对合理、项目流速确定性较高等特点，企业布局或深耕意愿强烈。
非核心区地块： 但针对非核心区，在“以销定投”策略以及房企资金端仍承压下，房企拿地较为谨慎，在新房市场信心尚未明显修复前，土地市场点状高热、分化加剧现象预计短期仍将延续。
未来展望：
未来土地市场将呈现以下趋势：
- 核心区地块依然是房企争抢的焦点。
- 非核心区地块将继续分化，部分优质地块仍有机会获得较高的溢价。
- “以销定投”将成为房企拿地策略的主流。
- 土地市场将更加注重品质和效率。
总结：
北京海淀“地王”的诞生，标志着土地市场回温，但也预示着分化加剧的趋势。房企需要根据自身情况制定合理的拿地策略，才能在竞争激烈的市场中获得成功。
常见问题解答：
Q1： 为什么北京海淀区永丰地块会成为“地王”？
A1： 该地块位于海淀区永丰产业基地，地段优质，交通便利，周边配套设施齐全，具有较高的开发价值。同时，该地块容积率较高，可开发的楼面面积较大，具有较高的开发利润空间。
Q2： 这次土地出让条件有哪些变化？
A2： 这次出让条件改变了之前企业自持的模式，改为地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人，同时挂牌价格和地块合理上限价格也大幅增长。
Q3： 未来土地市场将走向何方？
A3： 未来土地市场将呈现回温与分化加剧的趋势。核心区地块依然是房企争抢的焦点，而非核心区地块将继续分化，部分优质地块仍有机会获得较高的溢价。
Q4： 房企该如何应对土地市场变化？
A4： 房企需要根据自身情况制定合理的拿地策略，注重品质和效率，并积极探索新的商业模式。
Q5： 土地市场回温对房价有何影响？
A5： 土地市场回温可能会推动房价上涨，但具体影响程度还需视具体情况而定，例如市场供求关系、政策调控等因素。
Q6： 政府对土地市场有何调控措施？
A6： 政府会采取多种措施来调控土地市场，例如限地价、限房价、竞价摇号等，以防止土地价格过快上涨，保证房地产市场平稳健康发展。
关键词： 北京海淀“地王”、土地市场、回温、分化、房企拿地策略、核心区地块、非核心区地块、以销定投、品质、效率。
