北京海淀"地王"89.01亿成交:土地市场回温,分化加剧!
元描述: 北京海淀区永丰地块以89.01亿元成交,创下新“地王”纪录,楼面价54643元/m²,溢价率3.5%。本文分析了土地市场回温、分化加剧的趋势,并探讨了未来房企拿地策略。
引言: 土地市场犹如一块巨大的磁石,吸引着无数目光。近期,国内多个城市土地市场出现回温迹象,其中,北京海淀区永丰地块的成功出让更是引爆市场热议。该地块以89.01亿元成交,刷新了区域“地王”纪录,楼面价高达54643元/m²,溢价率3.5%,再次点燃了市场对土地市场的关注。这背后究竟蕴藏着哪些信息?未来土地市场将走向何方?本文将深入分析这一现象,并探讨其对房企拿地策略的影响。
北京海淀“地王”的诞生:
7月25日,北京海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块二类城镇住宅用地、零售商业用地成功出让。该地块由三宗小地块组成,总用地面积约8.56万m²,规划建筑总面积约16.3万m²,总起价86亿元,竞价阶梯4300万元/m²,采用“限地价+摇号”方式出让。
地块亮点:
- 优质地段: 地块位于海淀区永丰产业基地,紧邻地铁16号线,交通便利,周边配套设施齐全。
- 高容积率: 该地块容积率较高,可开发的楼面面积较大,具有较高的开发利润空间。
- 销售指导价: 销售指导价根据成交溢价率来算:如溢价率小于15%,销售指导价则为9万元/m²;如溢价率大于15%小于20%,销售指导价则为9.3万元/m²,上下浮动8%。
竞拍激烈:
此次共有中海、海开、保利和建工联合体3家竞买人参与竞拍,经过3轮线上报价、5轮现场报价,最终由保利和建工联合体以总价89.01亿元竞得,成交楼面价54643元/m²,溢价率3.5%。
“地王”的由来:
该地块此前于2016年12月1日由北京万科59亿元拿下,万科曾有意将该地块打造为翡翠书院,并尝试“租售并举”模式,但由于全自持导致收益低且资金回笼速度较慢,最终不得不折价退地。
时隔八年,该地块再度上市,出让条件有所改变:不再需要企业自持,而是地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人,同时挂牌价格和地块合理上限价格也大幅增长,几乎达到翻倍水平。
土地市场回温:
近年来,受疫情影响,房地产市场经历了调整,土地市场也相对低迷。但近期,多个城市土地市场出现回温迹象,如杭州、上海、广州、青岛、南京等地先后出现高溢价成交的土地。
土地市场分化加剧:
尽管土地市场出现回温,但分化加剧的趋势也十分明显。核心区地块依然是房企争抢的焦点,而非核心区地块则相对冷清。
房企拿地策略调整:
面对土地市场回温与分化加剧的现状,房企需要根据自身情况制定合理的拿地策略。
核心区地块: 对于核心区地块,房企仍保持较高参拍意愿,这些地块往往具备质量高、周边配套较为完善、所处区域房地产市场短期库存相对合理、项目流速确定性较高等特点,企业布局或深耕意愿强烈。
非核心区地块: 但针对非核心区,在“以销定投”策略以及房企资金端仍承压下,房企拿地较为谨慎,在新房市场信心尚未明显修复前,土地市场点状高热、分化加剧现象预计短期仍将延续。
未来展望:
未来土地市场将呈现以下趋势:
- 核心区地块依然是房企争抢的焦点。
- 非核心区地块将继续分化,部分优质地块仍有机会获得较高的溢价。
- “以销定投”将成为房企拿地策略的主流。
- 土地市场将更加注重品质和效率。
总结:
北京海淀“地王”的诞生,标志着土地市场回温,但也预示着分化加剧的趋势。房企需要根据自身情况制定合理的拿地策略,才能在竞争激烈的市场中获得成功。
常见问题解答:
Q1: 为什么北京海淀区永丰地块会成为“地王”?
A1: 该地块位于海淀区永丰产业基地,地段优质,交通便利,周边配套设施齐全,具有较高的开发价值。同时,该地块容积率较高,可开发的楼面面积较大,具有较高的开发利润空间。
Q2: 这次土地出让条件有哪些变化?
A2: 这次出让条件改变了之前企业自持的模式,改为地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人,同时挂牌价格和地块合理上限价格也大幅增长。
Q3: 未来土地市场将走向何方?
A3: 未来土地市场将呈现回温与分化加剧的趋势。核心区地块依然是房企争抢的焦点,而非核心区地块将继续分化,部分优质地块仍有机会获得较高的溢价。
Q4: 房企该如何应对土地市场变化?
A4: 房企需要根据自身情况制定合理的拿地策略,注重品质和效率,并积极探索新的商业模式。
Q5: 土地市场回温对房价有何影响?
A5: 土地市场回温可能会推动房价上涨,但具体影响程度还需视具体情况而定,例如市场供求关系、政策调控等因素。
Q6: 政府对土地市场有何调控措施?
A6: 政府会采取多种措施来调控土地市场,例如限地价、限房价、竞价摇号等,以防止土地价格过快上涨,保证房地产市场平稳健康发展。
关键词: 北京海淀“地王”、土地市场、回温、分化、房企拿地策略、核心区地块、非核心区地块、以销定投、品质、效率。
![](http://www.xtxlhy.com/uploadfile/202407/f49189f611b1cdb.png)